ПОКУПКА И ПРОДАЖА НЕДВИЖИМОСТИ
ПРОДАЖА - ОСНОВНЫЕ СОВЕТЫ
Наш опыт в этом секторе показал нам, что всем тем, кто хочет купить собственность и недвижимость, нужен юрист при ее приобретении, поскольку необходимо учитывать множество оценок, чтобы в будущем не было неприятных сюрпризов.
Приобретение дома или любого вида недвижимости всегда является важным решением, как с экономической, так и с личной точки зрения, особенно когда оно приобретается с определенным призванием к постоянству.
По этой причине, прежде чем принимать какое-либо решение о покупке, рекомендуется провести серию проверок, чтобы точно знать физическое и юридическое положение собственности, которую мы пытаемся приобрести, которая будет во многом зависеть от характера или типа недвижимость под вопросом..
Эти меры предосторожности и проверки помогут нам избежать проблем в будущем.
1- ИСПОЛЬЗУЕМЫЙ ДОМ:
Если мы заинтересованы в покупке подержанного дома, прежде всего, нам нужно будет очень хорошо проверить его физическое состояние.
Проведение инспекции совместно с независимыми техниками или экспертами (в основном архитекторами и сметчиками) всегда полезно и удобно, так как это позволит выявить наличие возможных скрытых строительных дефектов (неявных или незамеченных), которые в среднесрочной или долгосрочной перспективе Срок может доходить до компрометации нашего комфортного пребывания в доме, а то и безопасности (вспомним появление сырости из-за некачественной гидроизоляции, проблемы с фундаментом, неравномерные осадки, трещины и т.п.)
После проверки физического состояния имущества необходимо обратиться в Реестр имущества, чтобы убедиться, что продавец действительно является владельцем передаваемого имущества, что нет никаких обстоятельств, влияющих на его право собственности, долгов, которые могут быть ответом на собственность или ограничения любого рода или характера.
Перед выдачей акта купли-продажи мы должны убедиться, что дом имеет соответствующий сертификат о вводе в эксплуатацию, а также мы должны запросить у продавца соответствующий энергетический сертификат. Оба документа необходимы как для сдачи дома в аренду, так и для его продажи с последующей регистрацией продажи в Реестре собственности.
Свидетельство о пригодности для проживания является административным документом, удостоверяющим, что жилое помещение соответствует минимальным требованиям пригодности для проживания, предусмотренным законом. Имейте в виду, что без этого документа вы не сможете заключить контракт на поставки, которыми оборудован дом, и что срок его действия истекает, поэтому важно проверить его действительность.
В настоящее время вместе с указанным сертификатом продавцу также необходимо иметь Энергетический сертификат. Этот документ показывает по семибуквенной шкале (от A до G) степень энергоэффективности недвижимости, которую мы намерены приобрести. Таким образом, это важный документ, дополнительный элемент в принятии решений, поскольку он позволит нам оценить и сравнить энергоэффективность различных зданий, которые нас интересуют, возможно, более или менее решающим образом влияя на нашу окончательную покупку. решение.
ЖИЛЬЕ В РЕЖИМЕ ГОРИЗОНТАЛЬНОЙ СОБСТВЕННОСТИ
Думая о квартире, расположенной в многоквартирном доме, важно и удобно проверить содержание устава сообщества и других внутренних правил.
Благодаря вашей предварительной консультации мы будем знать ограничения использования, которые могут повлиять на отдел, который мы намереваемся приобрести, какова схема взносов на общественные расходы, коэффициенты участия и т. д., избегая более поздних сюрпризов.
На момент оформления Публичный договор купли-продажи Мы также должны потребовать от продавца новый сертификат, на этот раз выданный тем, кто владеет секретариатом сообщества, в котором говорится, что передаваемое имущество соответствует всем коммунальным платежам. Это важно, так как мы могли бы нести ответственность за предстоящие коммунальные расходы текущего года и календарного года, непосредственно предшествующего передаче, вместе с самим жилым помещением, в соответствии с положением, содержащимся в статье 553-5 закона о правовом режиме жилого помещения. горизонтальная недвижимость в Каталонии.
Что-то очень похожее происходит с Налог на недвижимость -IBI- , который является налогом, который периодически взимается с имущества или права собственности на актив (по этой причине он начисляется 1 января каждого года, уплачивается владельцем в этот день и рассчитывается на основе кадастрового ценность). Если есть неуплаченные налоги этого типа, собственность также будет нести ответственность за них по принципу реального состояния, поэтому удобно всегда проверять, и перед продажей, что дом в курсе этих платежей.
Наконец, в публичном акте купли-продажи должно быть указано, что недвижимость свободна от арендаторов и жильцов, поскольку следует иметь в виду, что договоры аренды или аренды не могут быть зарегистрированы в Реестре собственности.
2. НОВОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО ЖИЛЬЯ:
Если мы хотим приобрести недавно построенный дом, важно убедиться, что нет ожидающих оплаты городских сборов, и что промоутер получил
Лицензия на первую оккупацию,
соответствует передаваемому имуществу. Без этого последнего документа будет невозможно зарегистрировать поставки (вода, электричество, газ и телефон) и даже возможны проблемы с регистрацией в жилище.
Запрос и обработка этой лицензии всегда соответствует промоутеру. Когда последний строит, он заключает с государственными администрациями целый ряд формальных обязательств, связанных как с выполнением проекта, так и с окружающей средой урбанизации, или с ремонтом городской мебели, которая может быть повреждена во время строительства. ходе работ, так что предоставление и получение указанной лицензии всегда зависит от предварительного выполнения всех этих обязанностей промоутером.
С мая 2000 г. и в соответствии с Законом 38/1999 о строительных нормах и правилах застройщик любого нового здания также должен иметь десятилетний страховой полис, который несет ответственность за возможные дефекты или дефекты конструкции, которые проявляются в течение 10 лет. Страхование дефектов отделки, либо дефектов, влияющих на пригодность жилого помещения, еще не носят такого обязательного характера, так как сроки, предусмотренные для них, соответственно 1 и 3 года, чтобы было удобно осматривать строительную отделку, т.к. а также все те элементы, которые могут впоследствии существенно повлиять на правильную пригодность для проживания и/или комфорт дома.
Действия по взысканию ответственности за ущерб, возникший в результате пороков или дефектов конструкции, предусматривают в течение двух лет с момента их совершения, без ущерба для действий, состоящих в требовании ответственности за нарушение договора.
Если квартира, которую мы хотим приобрести, все еще находится в Процесс строительства («покупка по планам») удобно знать, что промоутер по закону обязан обеспечить или гарантировать (обычно с помощью банковской гарантии) возврат всех сумм, полученных от покупателей в счет цены или в качестве аванса. или предоплата продажи.
Эти суммы обычно выделяются промоутером для частичного финансирования строительства самого здания, поэтому мы не должны забывать требовать такого рода юридическую гарантию.
Как в случае новых домов, так и в случае строящихся домов целесообразно сохранять всю информацию/документацию, предоставленную застройщиком, будь то реклама или нет, на случай, если возникнет необходимость предъявления претензии по дефектам формирования согласия или потому, что преимущества, которые он имеет, поставленный дом не соответствует или отличается от тех, которые были обещаны и предложены продавцом.
Договоры купли-продажи строящихся домов обычно представляют собой так называемые договоры присоединения, поскольку они представляют собой стандартные договоры с положениями, предустановленными продавцом, которые налагаются на всех покупателей рассматриваемого объекта, с возможностью переговоров практически ноль для покупателей. В этих случаях и во избежание возможных злоупотреблений и дисбалансов всегда необходимо помнить о правилах защиты прав потребителей (Общий закон о защите прав потребителей и пользователей и другие дополнительные правила).
3. ПРИОБРЕТЕНИЕ ЗЕМЛИ ДЛЯ СТРОИТЕЛЬСТВА:
Мы не хотели закончить эту работу, не упомянув вкратце о приобретении земли, на тот случай, если мы хотим купить определенный участок, спроектировать на нем свой дом.
В этих случаях часто рекомендуется заранее провести экологическое исследование, поскольку необходимо иметь в виду, что Закон 22/2011 об отходах и загрязненной почве налагает на владельцев земли обязательство брать на себя и оплачивать работы по дезактивации почвы в случае, если не удалось установить действительную причину загрязнения (субсидиарная ответственность).
Поэтому по-прежнему важно нанимать этот тип экологических исследований, в основном, если мы намерены приобрести землю, на которой велась или предполагается грязная, вредная или загрязняющая промышленная деятельность.
В этих случаях (покупка земли под застройку) также настоятельно рекомендуется заключить хороший контракт на выполнение работ со строителем или проектировщиком по вашему выбору, наняв услуги опытного юриста для решения любых непредвиденных ситуаций. которые могут возникнуть в процессе строительства.
Установление надлежащего режима штрафных санкций за задержку поставки, рассрочка платежа за фактически выполненные и сертифицированные участки работы, прямое принятие модификаций и улучшений и т. д. — вопросы, которые не являются незначительными или трансцендентными в вопросе, который часто вызывает судебные разбирательства.
Если мы решим сделать последнее, мы будем считаться промоутерами для всех юридических целей, и поэтому мы будем нести ответственность за строительство. Поэтому желательно быть хорошо информированным на протяжении всего процесса.
