COMPRAVENTA DE INMUEBLES
COMPRAVENTA
CONSEJOS BÁSICOS
Nuestra experiencia en el sector, nos ha demostrado que todos aquellos que quieran comprar un bien e inmueble, necesitan un abogado a la hora de adquirir el mismo, ya que son muchas las valoraciones a tener en cuenta, para no tener desagradables sorpresas futuras.
La adquisición de una vivienda o de cualquier clase de bien inmueble constituye siempre una decisión importante, tanto desde el punto de vista económico como personal, sobre todo, cuando aquel se adquiere con cierta vocación de permanencia.
Por esta razón, y antes de tomar cualquier decisión de compra, conviene realizar una serie de comprobaciones para conocer exactamente la situación física y jurídica del bien que tratamos de adquirir, las cuales dependerán mucho de la naturaleza o tipología del bien inmueble de que se trate.
Estas cautelas y comprobaciones nos servirán para evitar problemas en el futuro.
1- VIVIENDA USADA:
Si estamos interesados en comprar una vivienda usada, antes de nada, habrá que comprobar muy bien el estado físico en que la misma se encuentra.
Realizar una inspección junto a técnicos o expertos independientes (arquitectos y aparejadores principalmente) resulta siempre útil y conveniente, ya que ello nos permitirá detectar la existencia de posibles vicios constructivos ocultos (no aparentes, o inadvertidos) que a medio o largo plazo podrían llegar a comprometer nuestra estancia confortable en la vivienda, o incluso la seguridad (pensemos en la aparición de humedades por defectuosa impermeabilización, problemas de cimentación, asentamientos diferenciales, grietas, etc.)
Una vez verificado el estado físico del inmueble, es indispensable acudir al Registro de la Propiedad, para comprobar que el vendedor es realmente el dueño de la vivienda que se trasmite, que no hay ninguna circunstancia que afecte a su titularidad, deudas de las que pueda responder el inmueble, o limitaciones de cualquier clase o naturaleza.
Antes de otorgar la escritura de compraventa debemos de cerciorarnos de que la vivienda cuenta con la oportuna cédula de habitabilidad, y debemos solicitar asimismo el correspondiente certificado energético al vendedor. Ambos documentos son necesarios tanto para alquilar la vivienda como para venderla, e inscribir posteriormente la venta en el Registro de la Propiedad.
La Cédula de Habitabilidad es el documento administrativo que acredita que la vivienda cumple con los requisitos mínimos de habitabilidad exigidos legalmente. Hay que tener presente que sin este documento no se podrán contratar los suministros de que está dotada la vivienda, y que la misma está sujeta a un plazo de caducidad, por lo que es importante comprobar que se encuentra vigente.
Actualmente, junto a dicha cédula, es obligatorio también para el vendedor disponer del Certificado Energético. Este documento muestra, entre una escala de siete letras (de la A a la G) el grado de eficiencia energética que tiene el inmueble que pretendemos adquirir. Se trata pues de un documento importante, de un elemento añadido en la toma de decisiones, ya que el mismo nos permitirá valorar y comparar la eficiencia energética de los distintos inmuebles que nos interesen, influyendo quizás, de una forma más o menos determinante, en nuestra decisión final de compra.
VIVIENDA EN RÉGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL
Piénsese en un piso ubicado en un bloque de viviendas es importante y conveniente verificar el contenido de los estatutos de la comunidad, y demás normas de régimen interno.
Gracias a su consulta previa conoceremos las limitaciones de uso que pueden afectar al departamento que pretendemos adquirir, cuál es el régimen de contribución a los gastos comunitarios, coeficientes de participación, etc., evitando posteriores sorpresas.
En el momento de formalizar la Escritura Pública de Compraventa deberemos exigir asimismo al vendedor un nuevo certificado, esta vez extendido por quien ostente la secretaría de la comunidad, en el que conste que la vivienda que se trasmite se encuentra al corriente de todos los pagos comunitarios. Esto es importante, ya que podríamos llegar a responder con la propia vivienda de los gastos comunitarios pendientes del año en curso y del año natural inmediatamente anterior a la trasmisión, según la previsión que contiene el artículo 553-5 de la ley de régimen jurídico de la propiedad horizontal en Cataluña.
Algo muy similar sucede con el Impuesto de Bienes Inmuebles –IBI-, que es un tributo que grava periódicamente la propiedad, o la titularidad del bien (por eso se devenga el 1 de enero de cada año, lo paga quien es propietario en esa fecha, y se calcula en función del valor catastral). Si existen tributos pendientes de este tipo, la finca responderá de los mismos también por principio de afección real, de manera que es conveniente comprobar siempre, y antes de la compraventa, que la vivienda se encuentra al corriente de estos pagos.
Finalmente, deberá hacerse constar en la escritura pública de compraventa que la vivienda se encuentra libre de arrendatarios y ocupantes, ya que hay que tener presente que los contratos de arrendamiento o inquilinato pueden no encontrarse inscritos en el Registro de la Propiedad.
2. VIVIENDA DE OBRA NUEVA:
Si nuestro deseo es adquirir una vivienda de nueva construcción, es importante asegurarse de que no hay cargas urbanísticas pendientes, y de que el promotor ha obtenido la
Licencia de Primera Ocupación,
correspondiente al inmueble que va a trasmitirse. Sin este último documento tampoco podrá procederse al alta de los suministros (agua, luz, gas y teléfono) e incluso es posible que haya problemas para empadronarse en la vivienda.
La solicitud y tramitación de esta licencia corresponde siempre al promotor. Cuando este edifica contrae con las administraciones públicas toda una serie de obligaciones formales, relacionadas tanto con el cumplimiento del proyecto, como con el entorno de la urbanización, o con la reparación del mobiliario urbano que pueda dañarse durante el transcurso de las obras, de modo que el otorgamiento y la obtención de dicha licencia se supedita siempre al cumplimiento previo de todos esos deberes por parte del promotor.
Desde mayo del año 2000, y en virtud de la Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación, el promotor de cualquier edificación nueva debe asimismo disponer, obligatoriamente, de un seguro decenal, que responda de posibles vicios o defectos estructurales aparecidos durante un plazo de 10 años. Los seguros por defectos de acabado, o por vicios que afecten a la habitabilidad de la vivienda, no tienen todavía desplegado ese carácter obligatorio, siendo la temporalidad prevista para los mismos de 1 y 3 años respectivamente, de manera que resulta conveniente inspeccionar muy bien los acabados de la construcción, así como todos aquellos elementos que razonablemente puedan afectar después a una correcta habitabilidad y/o confort de la vivienda.
Las acciones para exigir la responsabilidad por daños dimanantes de vicios o defectos en la construcción prescriben en un plazo de dos años a contar desde que se produzcan los mismos, sin perjuicio de las acciones que subsistan para exigir responsabilidades por incumplimiento contractual.
Si el piso que deseamos adquirir se encuentra todavía en Proceso de Construcción (“compra sobre planos”) es conveniente saber que el promotor se encuentra legalmente obligado a asegurar o garantizar (normalmente mediante aval bancario) la devolución de todas las cantidades que recibe de los compradores a cuenta del precio o como adelanto o anticipo de la compraventa.
Estas cantidades son destinadas habitualmente por el promotor a financiar en parte la propia construcción del edificio, de forma que no hay que olvidar exigir este tipo de garantías legales.
Tanto en caso de viviendas nuevas como en caso de viviendas en construcción, es recomendable conservar toda la información/documentación facilitada por el promotor, sea publicitaria o no, por si hay que reclamar por vicios en la formación del consentimiento o porque las prestaciones que tiene la vivienda entregada no se corresponden o difieren de aquellas que fueron comprometidas y ofertadas por el vendedor.
Los contratos de compraventa de viviendas en construcción suelen ser de los denominados contratos de adhesión, pues son unos contratos tipo, con cláusulas predispuestas por el vendedor, que se imponen a todos los adquirentes de la promoción en cuestión, siendo las posibilidades de negociación prácticamente nulas para los compradores. En estos casos, y para evitar posibles abusos y desequilibrios, habrá que tener siempre presente la normativa de consumo (Ley General de Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras normas complementarias)
3. ADQUISICIÓN DE SUELO PARA CONSTRUIR:
No queríamos terminar este trabajo sin hacer una breve referencia a la adquisición de terrenos, por si lo que deseamos es comprar una determinada parcela, para proyectar en ella nuestra vivienda.
En estos casos es muchas veces recomendable realizar previamente un estudio medioambiental, pues hay que tener presente que la ley 22/2011, de residuos y suelos contaminados, llega a imponer a los propietarios del suelo la obligación de acometer y costear los trabajos de descontaminación del suelo en caso de que no se haya podido identificar al causante efectivo de la contaminación (se trata de una responsabilidad subsidiaria).
Por consiguiente, no deja de ser importante contratar este tipo de estudios medioambientales, principalmente si pretendemos adquirir un terreno sobre el que se ha realizado o se tiene la sospecha de que se han realizado actividades industriales sucias, nocivas o contaminantes.
En estos casos (compra de terreno para edificar en él) es muy recomendable también negociar un buen contrato de ejecución de obras con el constructor o proyectista que se elija, contratando los servicios de un abogado experto para que prevea soluciones a cualquiera de las eventualidades que puedan surgir durante el proceso de construcción.
Establecer un buen régimen de penalizaciones por retrasos en la entrega, de pagos fraccionados por tramos de obra efectivamente ejecutados y certificados, de aceptación expresa de modificaciones y mejoras, etc., son cuestiones no poco importantes o trascendentes en una materia que, a menudo, genera litigiosidad.
Si decidimos hacer esto último tendremos nosotros la consideración de promotores, a todos los efectos legales, y como tales seremos sujetos responsables de la edificación. Conviene, pues, estar bien asesorados durante todo el proceso.